Muitas pessoas ficam em dúvida sobre o que é melhor: alugar ou comprar um imóvel. Sem dúvidas, essa é uma escolha complexa e que depende de muitos fatores. No entanto, aqueles que acabam escolhendo o aluguel passam a assumir um papel importante na relação que se constrói: o papel de inquilino. O inquilino é, por definição, o indivíduo que reside em um imóvel alugado, e também pode ser chamado de locatário ou alugatário. Na posição de inquilino há uma série de cuidados que o morador deve ter com o imóvel. No entanto, ele também tem direitos fundamentais, que devem ser garantidos. É por isso que existe a Lei do Inquilinato, que serve como base para a regulamentação dos aluguéis no Brasil.
Hoje você vai conhecer 9 direitos fundamentais garantidos pela Lei do Inquilinato, que vão ser muito úteis na hora de fechar o seu aluguel.
1. Receber o imóvel em perfeitas condições de uso
É direito do inquilino receber o imóvel em perfeitas condições de uso.
Essas condições são garantidas através da vistoria, que ocorre antes da assinatura do contrato de locação. Nela, é realizada uma análise minuciosa das condições do imóvel. Depois da vistoria um documento chamado laudo da vistoria é emitido.
Posteriormente, o laudo é anexado ao contrato de locação, com a descrição do estado do imóvel e fotos do local. São essas as informações que certificam qual era a condição da propriedade antes da assinatura do contrato.
A partir disso, o inquilino assume, via contrato, o compromisso de conservar o imóvel nas mesmas condições em que ele se encontrava no momento da vistoria.
Vale ressaltar que é fundamental que o inquilino acompanhe pessoalmente a vistoria.
Dicas para a vistoria
Na vistoria, confira com atenção:
- conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
- vidros e articulações de portas e janelas;
- espelhos e botões de interruptores e tomadas;
- conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
- condições das louças sanitárias, pias e tanques;
- funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
- estrutura hidráulica (abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros);
- sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.
2. Isenção das despesas extras de condomínio
Seguindo a Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a pagar todas as despesas ordinárias incluídas na taxa de condomínio quando existirem. São todas aquelas incluídas no custeio da administração condominial.
No entanto, a lei garante a isenção das despesas extraordinárias, que são aquelas destinadas para:
- custos de indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio ocorridas antes da locação;
- reformas estruturais ou de ampliação da edificação em que a unidade locada se encontra;
- pintura de fachadas, poços de aeração e iluminação e de esquadrias externas;
- reposição das condições de habitabilidade do edifício (que podem ser necessárias após um acidente, por exemplo);
- instalação de equipamentos no condomínio (interfones, alarmes);
- decoração e paisagismo das partes comuns;
- constituição de fundo de reserva.
Essas despesas são de responsabilidade do proprietário do imóvel, e também é direito do inquilino o comprovante de quitação das despesas.
3. Preferência de compra
O proprietário de um imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, ainda que ele esteja sendo habitado por inquilinos. Porém, a Lei do Inquilinato garante que seja dada ao inquilino a preferência de compra, seguindo as mesmas condições que forem oferecidas ao mercado em geral.
Portanto, o locador tem a obrigação de informar ao locatário sua intenção de vender o imóvel, o que pode ser feito judicial ou extrajudicialmente. No entanto, para isso, o comunicado deve ser de fácil comprovação, como uma carta com aviso de recebimento assinado pelo locatário.
Neste momento, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel e realizar os procedimentos para a aquisição.
Caso o locatário não se manifeste ele automaticamente perde a preferência de compra. Ela é transferida, então, ao eventual sublocador. Ou seja, depois de 30 dias, o imóvel pode ser vendido para qualquer pessoa.
4. Sublocar o imóvel
Este é um tópico que pode levantar polêmicas. Porém, a lei assegura que, se o proprietário do imóvel concordar com a possibilidade, a sublocação passa a ser um direito do inquilino.
Sem dúvidas, essa concordância deve ser registrada formalmente, no Contrato de Locação ou em um documento posterior. Sendo assim, o sublocatário possui as mesmas obrigações do inquilino, inclusive as financeiras.
Vale ressaltar que, neste caso, os direitos do sublocador devem ser atendidos pelo inquilino original do imóvel, e não pelo dono.
5. Indenização por benfeitorias
Existem dois tipos de benfeitorias indenizáveis, segundo a Lei do Inquilinato:
- as benfeitorias necessárias, que não precisam de autorização do proprietário.
Alguns exemplos são: reparos em telhados, instalações elétricas e reparos em encanamentos; - as benfeitorias úteis, que requerem autorização prévia do proprietário.
Alguns exemplos são: instalação de cobertura em garagem, substituição de iluminação comum por iluminação LED.
Elas podem ser efetuadas pelo inquilino, desde que o Contrato de Locação não as proíba de forma expressa.
Além delas, existem as benfeitorias voluptuárias. Destinadas ao embelezamento do imóvel, elas não geram direito à indenização.
É importante dizer que as indenizações por benfeitorias podem ser reguladas por uma cláusula específica no contrato, que determinará como elas irão acontecer.
6. Devolução do imóvel
O locatário pode fazer a devolução do imóvel quando desejar. Contudo, o contrato vigente pode exigir o pagamento de multa pela devolução precoce. Desse modo, a Lei do Inquilino orienta que a forma de pagamento da multa e o seu valor devem estar previstos de forma clara e manifesta no contrato.
7. Comprovantes de pagamentos
É direito do inquilino receber todos os recibos de pagamentos de aluguéis. Ele também, por conta própria, guardar os comprovantes de outros pagamentos que certifiquem que ele cumpriu as obrigações contratuais, como por exemplo:
- taxas condominiais;
- contas de água;
- contas de energia.
O fornecimento dos recibos e comprovantes são responsabilidade do locador. Não fornece-los configura infração contratual, que pode acabar sendo punida, conforme esteja previsto em contrato. Além disso, os recibos devem conter a discriminação das despesas.
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